分譲マンションとは「1戸ずつ販売される集合住宅」購入時の注意点を解説

「賃貸マンションでの生活が長いけれど、将来のことを考えるとマイホームも検討したい」
「分譲マンションと賃貸マンション、具体的に何が違うのかよく分からない」
「大きな買い物だからこそ、マイホーム購入で絶対に失敗したくない」

分譲マンションの購入は、人生で何度も経験することではありません。そのため「分譲マンションとはどういうものか」ご存知でない方も多いのではないでしょうか。そこで、この記事では分譲マンションの用語解説や特徴、購入時の注意点を解説します。

分譲マンションの購入を検討する上で、知っておくべき基礎知識を解説しておりますので、ぜひ最後までお読みいただければ幸いです。

分譲マンションとは【用語解説】

分譲マンションとは、独立した各住戸が個別に販売される集合住宅です。購入者は住戸（専有部分）の所有権を持ち、廊下やエントランスなどの共用部分は全購入者で共有します。分譲マンションの購入者は「区分所有者」と呼ばれます。

区分所有者は管理組合を組織し、建物の維持管理を行います。管理組合はマンション全体の資産価値を維持し、快適な居住環境を保つために重要な役割を果たします。具体的には、以下のような業務を行います。

• 定期的な修繕計画の策定
• 管理費や修繕積立金の徴収
• 共用部分の清掃やメンテナンス業者の手配など

区分所有者がご自身で修繕の手配や清掃を行うのは難しいため、管理会社に業務を委託するのが一般的です。

また分譲マンションは、住宅としてだけでなく資産としての側面も持っています。所有する住戸は売却や賃貸に出すことが可能で、不動産市場の状況によっては資産価値が上昇することもあります。ただし一方で、価値が下落するリスクがあることも理解しておきましょう。

分譲マンションの5つの特徴

分譲マンションの購入には、様々な特徴があります。ここでは、代表的な5つの特徴について詳しく解説していきます。これらの特徴を理解したうえで、ご自身のライフプランに合っているかを見極めることが大切です。

資産形成ができる

分譲マンションは、購入することでご自身の「資産」となります。住宅ローンの支払いはありますが、住戸は自分の所有となるため、将来的に売却して現金化したり賃貸に出して家賃収入を得たりすることも可能です。

また住宅ローンを完済した後は、賃貸住宅のように毎月の家賃を支払う必要がなくなります。管理費や修繕積立金等の支払いは必要ですが、浮いた費用を貯蓄や投資に回したり、老後の生活資金に充てたりすることができ、経済的なゆとりが生まれます。

充実した設備と共用施設が利用できる

近年の分譲マンションは、快適な暮らしをサポートする様々な設備が充実しています。例えば以下のような設備が標準装備されている物件も多く、日々の家事の負担を軽減して時間を有効活用できます。

• 浴室乾燥機
• 食器洗い乾燥機
• ディスポーザー など

また物件によっては、24時間ゴミ出し可能なゴミ置き場や宅配ボックスなど、共用の施設や設備仕様が充実している点も魅力です。ラウンジやキッズルーム、ゲストルームなどの共用施設を設けているマンションもあり、日々の生活を豊かにしてくれます。

老後の住居費の心配を軽減できる

分譲マンションを購入して住宅ローンを完済すれば、老後の住居費は管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税などに限られます。賃貸住宅のように定年退職後も家賃を払い続ける必要がないため、経済的な不安を軽減できます。

間取りや内装を変更できる

分譲マンションは管理規約で定められた範囲内であれば、自由にリフォームやリノベーションが可能です。家族構成やライフスタイルの変化に合わせて間取りを変更したり、自分好みの内装や設備を導入したりして、理想の住まいを実現できます。

例えば、お子さんの成長に合わせて子供部屋を増やしたり、独立した後に部屋数を減らしてリビングを広くしたりすることも可能です。また、テレワークが増えたことをきっかけに、書斎やワークスペースを設けるケースも増えてきました。

手すりをつけたり段差をなくしたりと、高齢になっても安心して住み続けられるように自宅をリフォームできます。

防犯・防災対策になる

多くの分譲マンションでは以下のような設備が設置されており、セキュリティ対策が充実しています。

• オートロック
• 防犯カメラ
• モニター付きインターホン など

不審者の侵入を防ぎ安心して暮らせる環境が整っています。さらに、分譲マンションは鉄筋コンクリート造であることが多く、耐震性や耐火性に優れています。

万が一の地震や火災などの災害時にも、家族の安全を守ってくれる「より安全な住まい」と言えるでしょう。近年では非常用電源や備蓄倉庫、防災備品の設置など防災対策に力を入れている分譲マンションも増えています。

分譲マンションを購入する際の3つの注意点

分譲マンションの購入には注意すべき点もいくつか存在します。ここでは、購入前に知っておくべき3つの注意点について、詳しく解説していきます。

住み替えが難しい

分譲マンションは一度購入すると、気軽に引っ越すことが難しいという側面があります。例えば、転勤や家族構成の変化（子供の成長や独立、親との同居など）によって、より広い家や別の場所への住み替えが必要になった場合、売却や賃貸に出す手続きが必要になるでしょう。

また、マンションの売却には時間がかかる場合があり、不動産市場の状況によっては希望する価格で売れないリスクもあります。また賃貸に出す場合でも、すぐに借主が見つかるとは限りません。

初期費用がかかる

分譲マンションを購入する際には、物件の購入費用に加えて様々な初期費用がかかります。具体的には、以下のような費用が必要です。

• 頭金
• 登記費用
• 不動産取得税
• 住宅ローン保証料
• 火災保険料 など

一般的に、頭金は物件価格の10～20%程度、諸費用は物件価格の3～7%程度が目安とされています。購入するマンションの価格によっては、これらの初期費用が数百万円単位になることも珍しくありません。事前にしっかりと資金計画を立て、無理のない範囲で購入を検討することが重要です。

住宅ローンの審査に通る必要がある

分譲マンションを購入するにあたって、多くの方が住宅ローンを利用します。しかし、住宅ローンの融資を受けるためには、金融機関の審査を通過する必要があります。審査で確認されるのは、以下のような項目です。

• 年齢
• 年収
• 職業
• 勤続年数
• 他の借り入れ状況 など

審査の結果によっては希望する金額を借り入れできなかったり、住宅ローン自体が利用できなかったりする可能性もあります。また借入額が大きい場合や、返済期間が長期にわたる場合は、金利により総支払額が増加するリスクも考慮する必要があります。ご自身の収入やライフプランに合った、無理のない返済計画を立てましょう。

近年の分譲マンションでは暮らしに応じた空間設計が求められている

近年、人々のライフスタイルや働き方が多様化しています。分譲マンションにおいても、暮らしの多様性に対応した空間設計が求められるようになってきました。特に在宅ワークや家で過ごす時間の増加といった変化が、住まいに求められる機能に大きな影響を与えています。

具体的な例としてあげられるのは「リモートワーク対応」や「室内空間の使い分け」などです。リモートワークについては、新型コロナウイルス感染症の流行以降は在宅勤務が普及し、自宅に仕事専用スペースを求める人が増えています。

そこで最近の分譲マンションでは、個室やリビングの一角にワークスペースを設けるプランや、共用施設にコワーキングスペースを設けるケースが増えています。「室内空間の使い分け」については、リビングやダイニングをライフスタイルに応じて用途変更できるフレキシブルな間取りが人気です。

可動式の仕切りで空間を区切ったりつなげたりすることで、家族構成やライフスタイルの変化に柔軟に対応できます。個々のニーズに応えることで、長期にわたってより快適に過ごせることが、現代のマンション設計の重要なテーマとなっています。

まとめ

分譲マンションは、資産形成や専有部の自由なリフォーム、充実した設備などの特徴がある一方、住み替えの難しさや初期費用などの注意点もあります。購入検討時には、これらの情報を総合的に考慮し、ご自身のライフプランや価値観に合った選択をすることが重要です。

分譲マンションについてさらに詳しく知りたい方、具体的な物件情報にご興味のある方は、ぜひ株式会社アーネストワンへお気軽にお問い合わせください。お客様の理想の住まい探しを、経験豊富なスタッフが心を込めてサポートいたします。