マンションの資産価値とは？価値を左右する要素と築年数との関係を解説

サンクレイドル学芸大学　2017年8月竣工

「マンションを買うなら、価値が下がりにくい物件を選びたい」と考える方は多いのではないでしょうか。マンションは住まいであると同時に、将来的な売却や賃貸運用も選択肢となる資産です。ただし、マンションの購入は人生で何度も経験することではないため、資産価値が何によって決まるのかを詳しく知る機会は、そう多くないかもしれません。

この記事では、マンションの資産価値とは何か、価値を左右する要素、そして築年数による価値の変化について解説します。物件選びの際に、資産価値という視点から考えるための参考としてお役立てください。

マンションの資産価値とは

ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス　2019年1月竣工

マンションの資産価値とは、そのマンションが財産としてどの程度の価値を持つのかを示すものです。一般的には、将来売却するときにどの程度の価格が期待できるか、また賃貸に出した場合にどの程度の収益が見込めるか、といった観点から考えられます。

マンションは日々の暮らしの場であると同時に、転勤や家族構成の変化で住み替えることになったときには、売却や賃貸の対象にもなります。住み替えのときに資産価値が保たれていれば「売却した資金を次の住まいの購入資金に充てる」あるいは「手放さずに貸す」といった選択の幅を持ちやすくなる可能性があるでしょう。ただし、住宅ローン返済中の住宅を賃貸に出す場合は、住宅ローンの契約内容や金融機関の取り扱いによって制限される場合があります。事前に金融機関への確認が必要です。

また、マンションを含む不動産の資産価値は、一般的に土地の価値と建物の価値に分けて考えられます。土地の価値に影響するのは駅からの距離や周辺の環境といった立地条件で、建物の価値に影響するのは構造や設備、管理の状態といった建物条件です。

そのため、同じ時期に建てられたマンションでも、立地や建物、広さなどの条件が異なれば、資産価値にも違いが生じます。資産価値に差が生まれる理由を知っておくと、物件を比べるときに何を確認すれば良いか分かるでしょう。

マンションの資産価値を左右する主な要素

マンションの資産価値は、物件そのものの条件や、購入後の維持管理によって左右されます。価値を左右する主な要素は、以下の5つです。

• 最寄り駅からの距離・交通アクセス
• 買い物・医療・教育施設など周辺の生活環境
• 住戸の広さ・間取り・日当たりなどの居住性
• 建物の性能
• 建物の管理状態

5つのそれぞれの要素について「購入前に何を確認しておきたいか」とあわせて見ていきましょう。

最寄り駅からの距離・交通アクセス

最寄り駅からの距離が近いマンションは、通勤や通学に便利なため住宅としての需要が集まりやすく、高い資産価値が比較的保たれやすい傾向があります。駅までの距離だけでなく、都心や主要駅まで「何分で行けるか」「乗り換えなしで行ける路線があるか」なども、物件の評価に影響する要素です。

販売資料に記載されている「駅徒歩◯分」は、道路距離80mを1分として計算した数字です。信号待ちの時間や坂道は考慮されていないため、実際に駅から物件まで歩き「通勤や通学する時間帯にどれくらい時間がかかるか」を確かめておくことをおすすめします。

郊外のマンションでも、駅の近くや、買い物や通勤の拠点になっているエリアであれば、高い需要が期待できます。複数の候補を比べるときは、普段利用する駅までの所要時間をそろえて比べると、立地の違いを把握しやすくなります。

買い物・医療・教育施設など周辺の生活環境

スーパーや商業施設、病院、学校、公園といった日常生活を支える施設が近くにそろっていることも、資産価値を左右する要素の1つです。生活環境で重視する点は世帯によって異なり、子育て中のご家庭なら学校や公園までの距離、共働きのご家庭なら夜遅くまで営業している店舗の有無が気になる点かと思います。幅広い世帯が住みやすい環境ほど、将来の買い手や借り手も見つかりやすい傾向があります。

再開発や大型商業施設の開業といった周辺環境の変化も、評価に影響する場合があります。物件の資料に載っている施設だけでなく、駅や物件周辺を実際に歩いて、店舗や施設の様子を自分の目で確かめておくと安心です。

住戸の広さ・間取り・日当たりなどの居住性

住戸の広さや間取り、日当たり、眺望といった住み心地に関わる条件も、評価に影響します。同じマンションでも階数や住戸の向きによって日当たりや眺望は変わるため、資産価値はマンション単位だけでなく住戸ごとに差が生じることがあります。

間取りや収納は、まず自分たちの暮らしに合っていることが前提です。加えて、幅広い世帯が使いやすい間取りや充実した収納は、将来の買い手からも選ばれやすい要素の一つといえます。マンションの間取りの種類やそれぞれの特徴は、関連コラムの「マンションでよくある4つの間取り｜用語やプラン別の特徴も解説」で解説しています。

建物の性能

建物の構造や耐久性、断熱性、遮音性といった性能は、長く住み続けるうえで重要であり、長期的な価値に関わります。ただし、性能は外から見ただけでは分からないため、購入前に確認する手立てが大切です。

確認の手立ての1つが、国が定めた共通の基準にもとづいて、登録された第三者機関が住宅の性能を評価する「住宅性能表示制度」です。評価の項目には、以下のような要素などがあります。

• 地震に対する強さ（構造の安定）
• 劣化のしにくさ
• 省エネルギー性能
• 遮音などの音環境

評価を受けた住宅には「住宅性能評価書」が交付されます。住宅性能評価を受けている物件であるかをパンフレットや公式サイトで確認しておくと良いでしょう。

建物の管理状態

以下のような管理の状況は、資産価値に影響します。

• 共用部分の清掃
• 設備の点検
• 長期修繕計画にもとづく計画的な修繕

同じ築年数でも、上記の管理が適切に行われている建物とそうでない建物では、外観や設備の状態に差が出るためです。

一方で、新築マンションでは入居後の管理がまだ始まっていないため、実際の管理状態の良し悪しを確かめることはできません。ただし、販売の時点で長期修繕計画を含む管理計画が第三者機関の認定（予備認定）を受けている新築マンションもあります。管理の計画が立てられているかを、購入前に判断できるため、確認してみてください。

なお、予備認定とは、分譲事業者の申請にもとづいて、第三者機関である公益財団法人マンション管理センターが管理計画案を一定の基準に照らして確認する制度です。

予備認定を受けた物件は、住宅金融支援機構の【フラット35】において金利引下げの対象となる場合があります。

参照元：公益財団法人マンション管理センター｜予備認定

マンションの資産価値と築年数の関係

マンションの建物部分の評価は、一般的に築年数の経過とともに下がっていく傾向があります。外壁や設備が古くなり、新しい建物と比べたときに見劣りしやすくなるためです。

一方で土地は、建物のように築年数の経過によって価値が下がるものではありません。マンションの敷地の持分の価値は、築年数の経過による影響を受けにくいため、築年数だけで資産価値が決まるわけではありません。

また、資産価値の下がり方は一律ではなく、立地や管理の状態によって物件ごとに差が生じます。築年数が経過しても、管理が行き届いたマンションであれば評価が保たれる場合があります。そのため、マンションを購入する際は、築年数だけでなく、立地や管理計画も確認しておきましょう。

購入後の管理と資産価値の関係

サンクレイドル大宮公園レジデンス　2021年11月竣工

マンションの資産価値は、購入した時点の条件だけでなく、購入後の維持管理によっても左右されます。分譲マンションでは、住戸の購入者（区分所有者）全員が管理組合の一員になり、管理組合が建物の維持管理を担います。

日常の清掃や点検に加えて、外壁の補修や屋上の防水といった大きな工事は、長期修繕計画にもとづいて計画的に行われます。計画どおりに修繕が進むことで建物の状態を保ちやすくなり、資産価値の維持にもつながると考えられます。

管理会社にマンションの管理業務を委託していても、修繕の実施や管理費・修繕積立金の使い方を決めるのは管理組合の総会です。総会の議案や管理組合の活動に関心を持つことが、住まいの価値を維持するうえで重要です。

管理組合の長期修繕計画を含む管理計画を地方公共団体が認定する「マンション管理計画認定制度」も始まっています。認定を受けたマンションは、認定を受けた事実が公表されることで、市場で適切に評価されることが期待されています。

参照元：国土交通省｜マンション管理計画認定制度の概要

まとめ

マンションの資産価値は「財産としてどの程度の価値を持つのか」を指し、以下のような要素によって差が生じます。

• 立地（最寄り駅からの距離・交通アクセス）
• 生活環境（買い物・医療・教育施設など）
• 居住性（住戸の広さ・間取り・日当たりなど）
• 建物の性能（構造・耐久性・断熱性・遮音性など）
• 建物の管理状態（共用部分の清掃・設備の点検・計画的な修繕）

物件を選ぶときは、駅や周辺の環境を実際に歩いて確かめるとともに、住戸の居住性や建物の性能、管理状態もあわせて確認し、これらの要素を比較しながら、資産価値という視点から比べてみましょう。サンクレイドルの物件検索ページで、ぜひ希望エリアの物件をチェックしてみてください。