分譲マンションの共用部分とは？専有部分との違いや間違えやすい場所を解説

コミュニティラウンジ　サンクレイドル津田沼Ⅲ　2026年2月竣工

分譲マンションの資料には「共用部分」「専有部分」という言葉が出てきます。エントランスや廊下が共用部分であることはイメージできても、「バルコニーや玄関扉はどちらに含まれるの？」と疑問に思う方もいるのではないでしょうか。

分譲マンションでは、1棟の建物を複数の人で所有しています。共用部分と専有部分の線引きは、入居後に所有者が単独でリフォームできる範囲や、毎月支払う費用にも関わります。この記事では、分譲マンションの共用部分の範囲と管理の仕組み、利用する際のルールを解説します。分譲マンション購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

分譲マンションの共用部分とは？専有部分との違いも解説

エントランスホール　サンクレイドル平安通　2023年2月竣工

分譲マンションには、住戸を購入した人（区分所有者）それぞれが所有する部分と、区分所有者全員で共有する部分があります。住戸は区分所有者の専有部分となり、エントランスや共用廊下などは共用部分です。まずは共用部分がどの範囲を指すのかを、専有部分との違いとあわせて見ていきましょう。

分譲マンションの共用部分とは

共用部分とは、区分所有者全員で共有する部分です。例として、以下のような場所が挙げられます。

• エントランスホール
• 共用廊下
• 階段
• エレベーター

区分所有者は、それぞれ共用部分について持分を持っています。ただしこの「持分」は、廊下の一角などを切り分けて自分の所有物にできるという意味ではありません。また、共用部分の持分は住戸と一体となっているため、住戸を売却すると、その持分も住戸とともに次の買主へ移転します。

専有部分との違い

専有部分とは、区分所有者がそれぞれ単独で所有する部分（居住スペース）で、範囲は住戸の内側です。ただし天井・床・壁については、一般的にコンクリートなどの躯体を除いた内側の部分のみ専有部分にあたります。躯体は建物全体を支える構造体であるため、住戸内にあっても共用部分となります。

専有部分は、区分所有者が自らの負担で管理します。一方、共用部分の管理を担うのは、区分所有者全員で構成される管理組合です。なお、専有部分についても「事務所や店舗としてではなく住宅として使用すること」といったルールや、リフォームを行う際の手続きなどが管理規約に定められています。

分譲マンションの共用部分には2つの種類がある

共用部分は「法定共用部分」と「規約共用部分」の2つに分かれます。建物の構造上、当然に共用部分となるのが法定共用部分、管理規約の定めによって共用部分となるのが規約共用部分です。どちらも区分所有者全員で共有することは変わりはありません。それぞれどのような場所が該当するのか、順番に見ていきましょう。

法定共用部分

法定共用部分の例として、以下のような場所や設備が挙げられます。

• 共用廊下、階段、エントランスホール
• 外壁、柱、基礎部分
• エレベーター
• 給排水設備

区分所有者が共同で利用する場所だけでなく、外壁や柱も法定共用部分です。電気の配線や水道の配管は、建物全体に通っている幹にあたる部分が共用部分となり、幹から枝分かれして住戸の中に入る部分は、原則として専有部分になります。

規約共用部分

規約共用部分の例として挙げられるのは、倉庫や集会室などです。住戸として使用できる形態の場所を、管理規約の定めによって区分所有者全員の共用部分としています。どのような施設があるかは、物件によって異なります。

規約共用部分は、見た目には普通の住戸と区別がつきません。そのため「共用部分である」という登記もあわせて行い、あとから住戸を購入する人にも、共用部分であることが分かるようにしています。

「ここは共用部分？」間違えやすい場所をチェック

バルコニーや玄関扉のように、住戸とひと続きになっている場所は、専有部分と考えている方がいるかもしれません。しかし実際には、専有部分にあたるのは住戸の内側だけのため、その外側にある部分は、基本的に共用部分です。どこまでが共用部分なのか、場所ごとに確認していきましょう。

バルコニーや専用庭、屋上テラスは、共用部分ですが、特定の住戸の区分所有者が専用で使用できます。このような使用を認める権利を「専用使用権」といいます。使える人が決まっていても、共用部分であることに変わりはありません。

玄関扉は、錠と内部の塗装部分だけが専有部分で、扉そのものは共用部分です。そのため、錠の交換などは各住戸で行える一方、扉本体の交換や外側の塗り替えは、区分所有者の判断だけではできません。窓枠や窓ガラスも、扉と同じく共用部分です。

玄関扉の外にあるポーチも、その住戸の区分所有者が主として使用しますが共用部分です。メーターボックスについては、中に設置された給湯器などの各住戸の設備を除いた部分が共用部分にあたります。給湯器などの設備については、物件の管理規約や設備の仕様によって扱いが異なる場合があります。

細かな線引きを決めているのは、物件ごとの管理規約です。判断に迷う場所がある場合は、販売会社へ確認してみてください。

分譲マンションの共用部分の管理に関する2つのポイント

エントランス　サンクレイドル草加Ⅲ　2023年4月竣工

共用部分は区分所有者全員で共有するため、管理する人と維持管理にかかる費用の負担方法が管理規約で定められています。共用部分の管理の仕組みを知っておくことで、毎月支払う管理費や修繕積立金が何に使われるのかも理解できるようになります。ここでは、共用部分における日ごろの維持管理を誰が行うのかと、不具合が発生したときの対応について確認していきます。

維持管理は管理組合が行う

共用部分の維持管理は、管理組合がその責任をもって行うと、一般的な管理規約では定められています。そして区分所有者は、全員が管理組合の一員になります。

清掃や設備の点検といった業務は、管理会社に委託されることが多いです。費用については、日常の管理にかかるものは管理費、大規模修繕などの費用は修繕積立金からまかなわれます。各住戸で負担する費用の額は、専有部分の床面積の割合に応じて決まるのが一般的です。

なお、バルコニーなど専用使用部分の日常的な清掃は、使用する区分所有者が行うことになっています。管理費と修繕積立金の違いについては、関連コラムの「修繕積立金と管理費の違いを解説｜2つの積立方式とマンション購入時の注意点も紹介」で詳しく解説しています。

不具合が発生したときの対応

「廊下の照明が切れている」「共用部分の設備が動かない」など、不具合に気づいたときは管理会社や管理員に連絡してください。修繕については管理規約などに基づいて管理組合や管理会社が対応します。

ただし、台風などで窓ガラスが割れて部屋に雨が吹き込むような緊急の場合は、同じ仕様のガラスへの応急的な交換や修理を区分所有者が行うことも認められる場合があります。また、管理規約などで手続きや実施方法が定められている場合があります。

窓や玄関扉を防犯性や断熱性の高いものに交換する改良工事も、区分所有者が個別に行うのではなく、管理組合が計画修繕として実施する決まりです。

分譲マンションの共用部分を利用する際のルール

共用部分の使い方は、管理規約や使用細則で決められています。駐車場や駐輪場、ゴミ置き場の利用方法などが代表例です。

廊下や階段、玄関前などに私物を置くことは、原則として認められていません。避難や通行の妨げになるためです。自転車やベビーカー、傘立てなども対象になります。

バルコニーについても、隣の住戸との仕切り板や、下の階へ降りる避難ハッチの周りには、避難の妨げになる物を置かないよう定められているのが一般的です。

専有部分のリフォームでも、床材の変更や間取りの変更のように共用部分や他の住戸に影響を与えるおそれのある工事は、事前に管理組合へ申請して承認を受ける必要があります。どの工事が申請の対象になるか判断に迷うときは、販売会社に問い合わせましょう。

分譲マンション選びで共用部分を確認するときのポイント

集会スペース　サンクレイドル 西所沢 ステーションウィズ　2025年9月竣工

どのような共用部分があるかは、物件ごとに違います。共用設備が充実しているほど暮らしの利便性は高まる一方、管理費や修繕積立金も高くなりやすいです。共用設備の充実度と毎月支払う費用の両方を見比べて、自分たちにとって必要な設備かどうかを考えてみましょう。

また、管理員の勤務形態や管理内容によっても管理費が異なりますので、共用部分の管理体制もあわせて確認しておきましょう。

まとめ

分譲マンションの共用部分とは、専有部分以外の建物の部分などを指します。エントランスや共用廊下だけでなく、バルコニーや玄関扉、窓枠のように専有部分と間違えやすい場所も含まれます。管理は区分所有者全員でつくる管理組合が担い、費用は毎月の管理費や修繕積立金でまかなう仕組みです。

物件を選ぶときは、共用部分の設備と管理体制、毎月の費用もあわせて比べると、入居後の暮らしまで見据えた選択ができます。サンクレイドルの物件検索ページで、ぜひ希望エリアの物件をチェックしてみてください。